根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，法院拍卖的不动产原则上适用"买卖不破租赁"规则，但需同时满足以下条件：

  1. 租赁合同在法院查封前已合法成立
  2. 承租人已实际占有使用该不动产
  3. 租赁期限尚未届满

特殊情形例外：若租赁关系明显影响拍卖成交或存在恶意串通规避执行的情况，经法定程序可排除租赁权。