房屋已租赁或拍卖时的具体处理方式如下：
- 已租赁房屋处理
- 检查租赁合同条款，确认租赁期限和提前解约条件
- 与租客协商，可选择：
- 租约到期后收回房屋
- 协商提前终止租约（需支付违约金）
- 带租约转让（需租客同意）
- 办理租赁备案注销手续（如适用）
- 已拍卖房屋处理
- 确认法院/拍卖机构出具的《拍卖成交确认书》
- 配合买受人办理产权过户手续
- 结清房屋欠缴的税费、物业费等
- 按拍卖公告要求限期腾空房屋
- 特殊情形处理：
- 存在租赁的：依据"买卖不破租赁"原则处理
- 有人居住的：通过法律程序清退
注意事项：
- 建议提前咨询专业律师
- 保留所有书面文件副本
- 涉及法院执行的需及时与执行法官沟通
