根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定，在房产全部竣工前转让的，土地增值税征收方式如下：

  1. 预征阶段：项目竣工前取得预售收入的，需按当地税务机关规定的预征率预缴土地增值税，预征率通常为1%-3%（各地差异）。
  2. 清算阶段：项目全部竣工并完成销售，或满足其他清算条件时，需进行土地增值税清算：
    • 按转让房地产取得的收入减除扣除项目金额（土地款、开发成本等）计算增值额
    • 根据增值额与扣除项目金额的比例，适用30%-60%四级超率累进税率
  3. 特殊处理：若整体转让未竣工项目（如在建工程转让），按"直接转让土地使用权"计算税款。

注：具体执行需参照项目所在地税务机关的细化规定。