根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。具体责任划分如下：

  • 自然损耗/老化损坏：由房东承担维修责任
  • 租客使用不当损坏：由租客承担维修责任
  • 合同特殊约定：优先按照租赁合同条款执行

建议在签订租赁合同时明确维修条款，避免后续纠纷。