遇到卖房者虚假宣传时，可采取以下措施维护自身权益：

  1. 收集证据：保存宣传资料、聊天记录、合同等书面或电子证据。
  2. 协商解决：先与开发商或中介沟通，要求书面整改或赔偿承诺。
  3. 投诉举报：向当地住建部门、消费者协会或市场监管部门提交证据投诉。
  4. 法律途径：委托律师提起诉讼，主张撤销合同或索赔。

提示：购房时务必核实宣传内容是否写入合同，避免口头承诺。