根据《中华人民共和国民法典》相关规定，卖方配偶未签字是否影响合同效力需分情况讨论：

  1. 登记在一方名下：若房产登记在卖方个人名下，原则上配偶不签字不影响合同效力，但需注意：
    • 婚后购买的房产即使登记在一方名下，仍可能被认定为夫妻共同财产
    • 买方需尽到合理审查义务，否则可能面临履约风险
  2. 登记在双方名下：必须夫妻双方共同签字，否则合同存在效力瑕疵
  3. 特殊情况：
    • 配偶事后追认可补正效力
    • 买方符合善意取得条件的可主张合同有效

建议交易前核查房产登记情况，并要求配偶出具书面同意文件以规避风险。