业主欠缴物业费时，物业公司可采取以下步骤：

  1. 友好沟通：先通过电话或上门提醒，了解欠费原因，协商还款计划。
  2. 书面催缴：发送《物业费催缴通知单》，明确欠费金额、期限及后果。
  3. 收取滞纳金：若合同约定，可按比例收取违约金（通常为日万分之五）。
  4. 法律途径：长期拖欠可向法院起诉，申请强制执行。

注意事项：保留缴费通知、沟通记录等证据，确保程序合法。