当业主拖欠物业费时，物业公司可采取以下步骤：

  1. 友好沟通：先通过电话或上门提醒，了解拖欠原因，协商还款计划。
  2. 书面催缴：发送正式催缴函，明确欠费金额、期限及后果。
  3. 法律途径：若协商无果，可向法院提起诉讼，申请强制执行。
  4. 信用记录：部分地区将欠费纳入征信系统，影响业主信用。

建议业主及时缴纳，避免产生滞纳金或法律纠纷。