物业纠纷调解通常按照以下步骤进行：

  1. 协商沟通：业主与物业公司直接协商，明确问题核心。
  2. 书面投诉：协商无果时，向物业提交书面投诉并要求限期回复。
  3. 居委会/业委会介入：通过第三方协调，达成书面调解协议。
  4. 行政投诉：向当地住建部门或12345热线投诉。
  5. 司法途径：必要时可向法院提起诉讼。

调解过程中需注意保留证据（如照片、录音、缴费记录等），并优先依据《物业管理条例》和地方性法规。