当房屋已出租或拍卖时，处理流程如下：

  1. 出租房屋处理：
    • 检查租赁合同条款，确认租期及违约责任
    • 提前30天书面通知租户（如需收回房屋）
    • 办理房屋交割手续，结清水电物业费用
    • 收回钥匙并完成房屋状况验收
  2. 拍卖房屋处理：
    • 向法院或拍卖机构提交产权证明文件
    • 配合评估机构进行房屋价值评估
    • 签署拍卖委托协议，确定保留价
    • 完成产权过户手续后结清剩余款项

注意事项：建议全程保留书面记录，涉及法律问题应咨询专业律师。